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荒谷のローリスク株式長期投資

日本・世界の優良企業・株式で長期資産運用(長期投資)を行う私が、素人なりにも株・為替・商品先物・各種経済ネタ・政治ネタについて日々コメントするブログ。因みにバイク好きなもんで、バイクネタも多数アップ、主題に関連する英単語の勉強もしていきたいと思います!

ローリスク長期投資とは?まとめ記事(随時更新)
:twitter で一日一回みなさんで呟いてください。「 政府は日銀に国債100兆円くらい引き受けさせてとにかく円高を止めろ!増税?日本を終わらせる気か! 」よろしくお願いいたします。詳細については 地震後の日本の政策を考える を御覧ください。

主要なパワービルダーを改めて確認する  (2012/03/05)

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:2012/01/27 初投稿
:2012/03/05 追加投稿


主要パワービルダー各社業績推移を確認(2012/03/05投稿分)


:一建設(クリックで関連記事へ)
第3四半期終了時点で営業利益率9.40%、純利益率5.39%
会社発表の業績予想を若干上回っているが好調期に比べると物足りない。

:東栄住宅(クリックで関連記事へ)
第3四半期終了時点で営業利益率7.16%、純利益率4.01%
会社発表の業績予想を下回る成績、かなり物足りない。

:アーネストワン(クリックで関連記事へ)
第3四半期終了時点で営業利益率11.79%、純利益率6.95%
会社発表の業績予想とほぼ同等、過去の成績から見てもそこそこ良い。

全体的に在庫水準が高まりつつ有る。震災復興特需に拠る上振れ感はまだ見えず。

デフレで躍進するパワービルダー(2012/01/27投稿分)


パワービルダーとは、「 廉価な戸建て建て売り住宅を大量に販売する住宅企業 」のこと。
実際の内容については、以下のリンクを参照してください。

アーネストワンなどの評判や建売住宅の真相は!?

飯田一男氏が創業した「 飯田建設工業株式会社(現一建設) 」がその走りと言えます。

一建設:wikipedia

そしてパワービルダーのほとんどが飯田グループと言っても過言では有りません。
元支店などが独立して現在に至っており、その経営手法はほとんど同じです。

以下に代表的な上場企業を紹介します。

一建設(3268):1月決算
東栄住宅(8875):1月決算
アーネストワン(8895):3月決算
飯田産業(8880):4月決算
タクトホーム(8915):5月決算
ファースト住建(8917):10月決算

各企業とも決算期がずれていますので業界全体の業績の推移をタイムリーに確認できます。

現在の日本の状況、デフレ・超低金利・円高はパワービルダーにとって絶好の状況です。
現在日本の株式市場が低調なため株価収益率(PER)も非常に低く(4~5倍)、逆に配当利回りは4~5%と非常に高いです。

業績を見る上で気をつけておく点は、「 在庫回転率 」。
在庫と売上高の比率で、2009年頃のパワービルダー危機の際はこれが非常に悪化し不良在庫を抱えて大幅な赤字決算に陥りました。
『 売上高/前期在庫 = 1前後 」であれば好調だと言えます。

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今パワービルダー株は買いか?  (2012/01/08)

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2003年の株式上昇期を彷彿とさせる


今、日本の株式投資マインドは最低に近いラインではないでしょうか?
周りの普通の人が株の事を話題に出さなくなってきていませんか?
データもそれを物語っています。

:SBI証券の一日平均売買代金推移
SBI_売買代金推移

そして、この状況とは裏腹にパワービルダー(廉価な戸建て住宅を販売する企業)の業績は絶好調なのです。
その絶好調の企業の株価は異常に安い状況で放置されたまま、PER4倍台、配当利回り5%、5年物国債利回りが0.35%なんですよ?

実はこの状況、2003年の株式市場の上昇第一幕の時と酷似していると個人的に感じているのです。

欧州危機、中東情勢、超円高は?


確かに先の読めない暗雲立ち込めた状況だと言えますが、2003年前後も様々な国際的事件がありました。

2000年:ITバブル崩壊
2001年:9.11事件(テロ戦争開始)、アフガン侵攻
2002年:ユーロ紙幣の流通開始
2003年:イラク戦争勃発


こう考えると今が歴史的に相当特殊だとは言い切れない訳です。

しかも、アメリカ経済は確実に回復に向かっております。
歴史的ドル安の成果でしょうか、具体的一例としてアメリカの国内自動車販売数の確実な回復がそれを如実に表していると個人的には考えます。

パワービルダーは先兵


2003年、株式市場の上昇をけん引したのは正にパワービルダー株でした。
もちろん、他の銘柄も動き出してはいましたが不動産関連株の値動きには目を見張るものが有りました。

そして今再び、パワービルダーが動き出す時が来たと考えています。
具体的状況もそれを後押ししているわけで、

1:震災復興による戸建て住宅の建設ラッシュの開始
2:消費税増税による駆け込み需要


この2つだけでも相当なインパクトです。

そこで、パワービルダーの雄、アーネストワン(8895)の業績を予想してみたいと思います。

:2013年3月期予想(金額は百万円単位)
売上高:270,000
営業利益:31,050
純利益:18,320
EPS:278.9円

過去のデータを元にした個人的予想ですがこの位を想定してもあながち外れていないと思います。
PER10を想定すると株価は2790円付近という事になります。

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8895:アーネストワン2012年度第1・第2四半期決算  (2011/11/24)

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そこそこ順調な滑り出し、既に業績上方修正


:アーネストワン(8895)IR内 2012年度第1四半期決算短信
:アーネストワン(8895)IR内 2012年度第2四半期決算短信
*単位 百万円 カッコ内は利益率、第4四半期単独の内容

◯2012年度第1四半期決算成績
:売上高  34,032
:営業利益 4,305(12.65%)
:純利益  2,535(7.45%)
 :売上高/在庫比率 0.74(前期1.03)
 :期末在庫 53,777

◯2012年度第2四半期決算成績
:売上高  50,692
:営業利益 5,676(11.20%)
:純利益  3,347(6.60%)
 :売上高/在庫比率 0.94(前期0.74)
 :期末在庫 52,112
 :中間通期 EPS  89.66円

今期はパワービルダー各社が弱気な決算予想を打ち出してきたわけですが、まずは順調な滑り出しといえます。
大地震の影響が計り知れない状況下、この数字は既に業界にとって追い風になっている証拠かもしれません。

利益率、売上高/在庫比率は前期の絶好調時と比べて物足りなく見えますが悪くはありません。
第2四半期には在庫の回転率が改善しています。

震災地での住宅注文ペースが物凄いことになっており、大手住宅メーカーの営業マンの通常の契約数は年に6件くらいらしいのですが、月6件のペースで契約が入っていると聞きます。

更に、日本株式市場の低迷により株価もかなり割安で予想PERは約4倍、予想配当利回りも5%を超えています。

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米ドル為替相場が急反発、だが日本円だけは高い  (2011/09/28)

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円が世界最強通貨なのか?


米ドル相場が急反発していますね。理由は欧州危機関係らしいですが真相は謎。

しかし、日本円だけは米ドルに対して全く安くなっておらず高いままです。
なので相対的にその他通貨が非常に安くなってますよね。

:ドルインデックス(ドルに対する他通貨の加重平均値、数字が大きいほどドル高)
usdollindex20110928.png


:2011/9/28時点:各国為替相場(対円)
20090928為替相場

外貨建てだと日経225もそれほど安くは見えない


:米ドル・ユーロ建 日経225の推移(2009/1~2011/10)
外貨建日経22520111005
*上記数値は、2009/1時点を100とした指数

2009年1月終値を100とした各通貨建て日経225の2011年10月5日付の指数は、

:円建   105.78
:米ドル建 123.87
:ユーロ建 118.69

となっています。

商品価格も下落中 特に天然ガスが安い


更に、商品相場も下落しており 金・原油 も一頃に比べると安くなってます。
特に私が注目している 天然ガス は4ドルを切っています。

天然ガスは、シェールガスの商用利用の目処が立ち可採埋蔵量が飛躍的に増したため相場が大暴落しています。
ただ、それでも10年前に比べると高いですが円高なので最安値に近い可能性もあります。

:天然ガス相場(長期:25年チャート)
naturalgas20110928.png

当然米国の不動産も買い叩ける


以前ご紹介しました Zillow.com(アメリカの不動産検索サイト) こちらを使えばアメリカの住宅価格が一目同然。過去からの価格推移も見られ、やはり断然安くなっていることが分かりますよ。

以前の記事 米バイク市場:超円高でバイク価格が大変なことに にも書いてますように同じ商品が日本で売っている約2/3の値段で買えるという状況です。

日本のお金持ちにとっては最高においしい状況が訪れていると言えますね。

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一建設:2012年第一四半期、飯田産業:2011年本決算  (2011/07/08)

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一建設、ほぼ想定内


一建設(3268)IR内 2012年度第一四半期

:売上高  52,633
:営業利益 5,183(9.85%)*前年同期:6,435(12.06%)
:純利益  2,976(5.65%)
 :売上高/在庫比率 0.74 *前年同期:1.09
 :期末在庫  77,456 *前年同期:56,559

ほぼ想定内とおもわれますが、予想通り業績は低下しています。
在庫比率の悪化と期末在庫の積み上がりが気にかかりますね。

ただ、復興相場の可能性が残りますので上ブレは有るかもしれません。
今のところ、予想EPSは400円前後です。

飯田産業、こちらも想定内


飯田産業(8880)IR内 2011年本決算

:売上高  36,876 (第4四半期のみの数字。以下同様)
:営業利益 4,385(11.89%)*前年同期:3,659(9.60%)
:純利益  2,365(6.41%)
 :売上高/在庫比率 0.76 *前年同期:0.87
 :期末在庫  45,541 *前年同期:37,676

◯2011年3月期通期決算
:売上高  120,304
:営業利益 14,033(11.66%)
:純利益  8,296(6.90%)

◯2012年3月期通期会社予想
:売上高  118,000
:営業利益 11,600(9.83%)
:純利益  6,641(5.63%)

という訳で、今期は想定内、来期見通しも他社と同様業績低下の予想です。
パワービルダー全体で似たような傾向を示していますね。
来期予想EPSは111.65円です。

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東栄住宅:2012年度1月期第一四半期決算  (2011/06/08)

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予想通りの業績


東栄住宅(8875)IR内 2012年度第一四半期

◯2012年度第一四半期決算
 *単位 百万円 カッコ内は利益率、四半期単独の内容

:売上高  23,386
:営業利益 2,089(8.40%)*前年同期:1,536(9.68%)
:純利益  1,392(5.00%)
 :売上高/在庫比率 0.61 *前年同期:0.57
 :期末在庫  42,180 *前年同期:34,090

という訳で、売上高はそこそこの水準に落ち着きましたが、利益率が前年比でやはり低下しています。
あと、在庫の積み上がり方が大きくなってきているようです。

どうも、震災による影響は表面上は現れていないようです。
おそらく今後は、パワービルダーにとってプラス方向に向かう可能性が大きいと個人的には予測していますが、さてどうなるのでしょうか。

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アーネストワン 2011年3月期本決算発表  (2011/05/14)

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他社と同様に利益率が低下傾向です


アーネストワン(8895)IR内 2011年3月期決算短信
*単位 百万円 カッコ内は利益率、第4四半期単独の内容

:売上高  51,928
:営業利益 6,051(11.65%)
:純利益  3,535(6.81%)
 :売上高/在庫比率 1.03(前期0.99)
 :期末在庫 45,422

◯2011年3月期通期決算成績
:売上高  160,809
:営業利益 21,354(13.28%)
:純利益  12,560(7.81%)
 :EPS  191.21円

第4四半期の震災による影響は77百万円の災害損失と言うことで営業利益に対する比率で1%と軽微なものとなっております。
ただ、業界全体の流れとして利益率は低下してきており、アーネストワンの今期営業利益率の推移は、13.37%→13.74%→14.78%→11.65% と最終四半期で大きく低下しております。
過去数年内での比較上まだまだ優秀な部類な訳ですが、絶好調な時期は終盤に差し掛かっていると思われます。

◯2012年3月期通期決算予想
:売上高  176,400
:営業利益 20,600(11.68%)
:純利益  12,100(6.86%)
 :EPS  184.2円

来期に関しての会社予想は、一建設などと同様に減益予想です。
震災による建材不足は一旦収まっているようですのでこの事に関しての問題は軽微なようです。
ただ、その価格面に関しては不透明な部分が残ります。
震災による影響が今期からはっきりと現れてくる事から不透明感が漂いますが、阪神大震災の時の状況を考えますと、復興需要というものはいずれ発生するものと思われます。

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アメリカの不動産サイト:Zillow は凄いね  (2011/04/22)

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Zillow 恐るべし(二郎ではないのでご注意)


Zillow 2006年に開設されたアメリカの不動産情報検索サービスなんですが、ほんとすごいですね。
 :他にも色々なサイトがある。詳しくは Tech Crunch(Zillow) で。

詳しい内容は他のサイトに任せるとして、何を言いたいのかというと、

日本のサイトがしょぼすぎる!

そういう事です。

金融サービスに関しても日本のヤフーとアメリカのヤフー、日経のビジネスサイトとブルームバーグのサイト等、日本のサイトのしょぼさが際立っています。

いったいこの差はなんなのでしょうか?
ブロードバンド回線の普及率に関してはアメリカよりも日本のほうが進んでいるわけですが、コンテンツがしょぼい。

ゲーム業界も海外のゲームに負けていますよ完全に。
Spore 2008年デビューですが、これなんかほんと凄いね。
やったこと無いので面白いかどうかは不明ですが。

ちゅうわけで、日本のネットコンテンツ事情はまだまだアメリカの足元にも及ばないと言うわけですわ。

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パワービルダー業界:震災の影響は?  (2011/04/12)

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直近の業績は下押しか


1:建築資材不足問題
まず住宅業界全般の問題として、建築資材不足問題 が挙げられます。
建築資材の生産現場の被害も去ることながら、業者による買い占め等の影響もあるようです。

パワービルダーは戸建住宅の供給量の減少を値上げ(一戸あたり200万円という噂)でカバーするという噂もあります。

2:買い控え
地震リスクを意識してしまう状況で、買主の購買意欲は激減しています。
さらに原発問題で放射能汚染という前代未聞のリスクが発生し拍車をかけています。

3:耐震構造に関する問題
買主が耐震構造性能に対して敏感になり、安い物件は大丈夫なのか?という意識が働く可能性があります。

震災復興需要はパワービルダーには追い風となるか?


数十万戸という建物が全壊・半壊の状態にあり、一部損壊も含めればさらに膨大な数の建物に被害が発生しています。
阪神大震災の後は建設ラッシュに沸きました。
そして、パワービルダー等の低価格帯住宅に需要が集まるのではないか?という観測があります。

「 災害に売りなし 」という格言があるくらいなので、当面は厳しい状況が続くと思われますが、1~2年越しで捉えればパワービルダーにとって悪い状況ではないのかもしれません。

◯阪神大震災の時との違い
:津波による街全体の壊滅
:被災地が地方都市
:原発問題
:経済状況が当時よりも悪い
:建築資材の生産現場の被害

阪神大震災の時は1年後くらいから復興のスピードが上がりましたが、今回はさらに長期のスパンで見なければならないのかもしれません。

アーネストワンを始め、パワービルダーは関東に地盤を持っていますからどっちに転ぶにしろ影響が大きいでしょう。

良い方向に動けば、業績が2倍3倍という可能性も無きにしもあらずだと思います。

◯参考EPS(今期予想)
:アーネストワン 197円
:飯田産業 136円
:タクトホーム 19,884円
:一建設 406円
:東栄住宅 189円

◯投資時期の検証
:アーネストワン2011年3月期第4四半期 1月~3月 5/14頃発表
:東栄住宅2012年1月期第1四半期 2月~4月 6/4頃発表
:一建設2012年1月期第1四半期 2月~4月 6/7頃発表
:飯田産業2011年4月期第4四半期 2月~4月 6/14頃発表
:タクトホーム2011年5月期第4四半期 3月~5月 7/13頃発表

震災の影響を受けた後の決算が一つの参考になるはずです。

一番早いのがアーネストワン(3月期決算の銘柄)ですが、震災の影響が最後の3月後半分にしか表れません。
ですので、2~4月期の決算が一番良い指標になり、6/4の東栄住宅の決算がファーストインパクトになりそうです。

ここで業績の下ブレが過度に意識され株価が低下した時が最適な投資時期かもしれません。

アーネストワンの業績と株価の推移


◯EPS、株価、PER(TTM/3月末)の推移
:2003年 35.2円
:2004年 86.5円 1,480円 17.12
:2005年 108.4円 1,377円 12.70
:2006年 125.5円 1,860円 14.82
:2007年 125.2円 1,511円 12.07
:2008年 58.1円 324円 5.58
:2009年 -178.1円 109円
:2010年 146円(赤字を補正) 860円 5.89
:2011年 197円(予想) 830円 4.20

不動産に関する英単語


spec home(house);建売住宅
 spec = speculation
condominium;分譲マンション
custom home(house);注文住宅
carpenter;大工
builder;工務店(建設業者)
buiding material;建築資材
roof;屋根
entrance;玄関
 the door, the front door 欧米では靴を脱がないので
kitchen;台所
dining room;食堂
bathroom;トイレ
 toilet

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東栄住宅:2011年度本決算、飯田産業:第3四半期決算  (2011/04/11)

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東栄住宅:今期は予想通り、来期は減益予想


東栄住宅(8875)IR内 2011年度本決算

〇2011年度第4四半期決算
 *単位 百万円 カッコ内は利益率、第4四半期単独の内容

:売上高  29,699
:営業利益 2,856(9.62%)*前期 10.64%
:純利益  1,548(5.21%)
 :売上高/在庫比率 0.71(前期 0.59)
 :期末在庫  38,424(前期 41,677)

〇2011年度通期決算

:売上高  91,535
:営業利益 9,065(9.90%)
:純利益  6,797(7.42%)
:本来の純利益  5,076(5.55%)
 :EPS 188.55円

東栄住宅も今期は無難な着地に終わりました、ほぼ予想通りの内容です。
会社発表の純利益は2期前の赤字の繰越がありますので本来の数字は 5,076 程度で、EPS も 188.55円 程度だと思われます。

〇2012年度通期決算予想(会社発表)
 *単位 百万円 カッコ内は利益率

:売上高  104,800
:営業利益 8,800(8.40%)
:純利益  5,100(4.87%)
 :EPS 189.43円

ただ、東栄住宅も他のパワービルダーと同様に来期は利益率の低下を想定しています。
これは既にファースト住建やタクトホームが発表している決算内容からして、そうなる可能性が高いと思われます。

飯田産業:営業利益率が若干悪化、第4四半期は震災の影響が


飯田産業(8880)IR内 2011年度第3四半期決算

〇2011年度第3四半期単期決算
 *単位 百万円 カッコ内は利益率、第3四半期単独の内容

:売上高  23,250
:営業利益 2,333(10.03%)*前期 12.67%
:純利益  1,747(7.51%)
 :売上高/在庫比率 0.61(前期 0.82)
 :期末在庫  48,417(前期 38,045)

飯田産業は、営業利益率が若干低下、純利益率はそれなりを確保しました。
第4四半期に向けての在庫の積み増し分が若干多めになっています。

〇2011年度通期決算予想

:売上高  122,162
:営業利益 13,521(11.07%)
:純利益  8,123(6.65%)
 :EPS  136.57円

震災の影響があまり無いと予想した場合上記の成績が予想されますが不透明感は拭えません。

東栄住宅、飯田産業を含め震災後のパワービルダーの業績の行方はかなり不透明な部分が多く、これに関してはまた別の記事で書きたいと思います。

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タクトホームが2011年第3四半期決算発表  (2011/04/11)

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在庫増と営業利益率が若干低下


タクトホーム(8915)IR内 2011年第3四半期決算短信

〇2011年度第3四半期単期決算
 *単位 百万円 カッコ内は利益率、第3四半期単独の内容

:売上高  12,998
:営業利益 1,661(12.78%)
:純利益  1,279(7.35%)
 :売上高/在庫比率 0.57(前期 0.70)
 :期末在庫  29,793(前期 22,810)

ファースト住建、一建設の決算から予め予想されていたわけですが、タクトホームもやはり利益率の低下と在庫増(回転率の低下)が起きています。
それでも高い利益率なのですが目先の見通しが増益基調でなくなったことの影響は大きいです。

そして今後は震災の影響が業績に反映される事から先行きは更に不透明になりました。

〇2011年度5月期通期予想
 
:売上高  62,451
:営業利益 8,181(13.10%)
:純利益  4,581(7.33%)
 :EPS 19,884円

震災の影響は軽微だと想定した場合、上記の予測程度になると思われますが、恐らくそうはならない可能性が高いと思います。

ただ、その後の震災復興需要が期待されている面も有りますのでなんとも言えない情勢です。

4/11現在の株価 74,200円 で PER3.73 です。

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ライフプラン:住宅購入編 大前研一氏バージョン  (2011/04/07)

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大前研一氏のライフプランに従って考えてみた住宅購入シュミレーション


前回のブログでご紹介しました大前研一氏のライフプランに従って住宅購入を考えた場合、

:日本での住宅購入(所有)はリスクが高い
 値下がりリスク、移動・職業の選択の自由が奪われるリスク
:所有と投資(子供の教育費含む)の合計は可処分所得の50%までが最大
 投資=>所有(住宅、車等) 所有より投資を重視

という前提条件で判断することになります。

住宅を収益物件として捉えるとプランを立てやすくなります
つまり、引っ越した時にその物件を賃貸に出した場合の家賃収入と借入金返済のバランスを見るわけです。
投資として考えた場合、木造住宅の中古物件(築10~20年)となれば投資回収期間は10~15年程度と考えるのが妥当だと思われます。
例えば、年間家賃が100万円の物件の場合、物件価格1000万円だと10年で投資額の回収が可能ということですね。
この場合、この物件は表面利回り10%の物件と表現できます。
ただ、基本的に自宅として購入するわけですから、利回り8%以上あれば最低OKだと思います。

それではシュミレーションしてみましょう。

住宅購入の具体的プラン


:物件予想収益 100万円/年
:実質利回り8%(表面利回りに諸経費を考慮した利回り)
:物件総価格 1,250万円(100/0.08)
 :物件単体価格 1,157万円(上記価格から概算諸経費8%を控除した金額)
:融資条件
 :元利均等払い固定金利2.5%-20年
 :頭金 300万円
 :融資額 950万円(1,250-300)
 :毎月の返済額 50,340円
:物件維持費(概算)
 :地震保険 年間1.5万円=1,250円/月
 :固定資産税 10万円/年=8,300円/月
 :修理維持積立 2.5万/月(10年毎に300万円として)
 :住宅減税 毎年融資残高の10%で、約9万円/年×10年=90万円/20年/12ヶ月=-3,750円
 :合計 1,250+8,300+25,000-3,750=30,800円/月
:返済額+維持費
 :81,140円(50,340+30,800)
 :年間 973,680円(年間家賃100万円なので収支プラス)
:必要な可処分所得
 :住宅+投資/可処分所得比率50%(住宅/住宅+投資比率50%)
 :324,560円(81,140/50%/50%)

上記の計算には入れていないファクターとして、

:プラスファクター
 :敷金や礼金の発生
 :家賃の値上げ(物価連動させるとして)
 :繰上返済(貯蓄を返済に回す)
 :減価償却費
:マイナスファクター
 :住宅購入時のリフォーム代
 :空室リスク
 :家賃の値下がり
 :仲介手数料(家賃の1ヶ月分)
 :物件管理費(不動産屋に任せた場合:相場は家賃の5~10%)
 :所得税(家賃収入は所得ですからね。あと、住宅ローンの元本返済は経費になりません)

見逃している項目も有るかもしれませんが大体こんな感じになると思います。

という訳で、年間家賃相場100万円の物件を購入するには可処分所得が最低324,560円必要だということですね。
でもこれだとぎりぎりの50%リミットなんで、もう少し余裕のあるプランを立てるか、可処分所得が増えてからのほうが良いでしょう。

住宅に関する英単語


house;住宅(建物)
 home は家(土地も含む), housing
premises;敷地(建物を含めた)
 site, property (所有している・不動産<資産>)
new house;新築
 newly-built house
existing home;中古住宅
 old house, resale housing
home mortgage;住宅ローン
 home loan
rent;家賃
commission;仲介手数料
 agent's (broker's) commission (charge)
purchase and sale agreement;売買契約書
equal payment method;元利均等払い方式

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都市計画・容積率ひとつで経済活性化  (2011/04/07)

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日本の土地は全然有効利用されていない


容積率というのは建築基準法で定められた規則の1つ。
建物の延べ床面積の合計を土地の面積に対して何%までしか認めませんよ、という規制のことだ。

具体的に説明すると、

:土地の面積200平米
 A:容積率200%の場合
  延べ床面積400平米の建物が建てられる
 B:容積率400%の場合
  延べ床面積800平米の建物が建てられる


というわけで単純に1フロア100平米だとすると、
 
:A の土地には4階建てのビル
:B の土地には8階建てのビル

が建てられ、

:A と B の土地には2倍の価値の差がでる

で、東京の容積率の平均は約200%らしいのだが、フランスのパリは400%らしい。
東京も400%にしたらどうなるか。

「 そんな高いビルばっかり建ててもテナント入らないから意味ないよ。 」

という意見が聞こえてきそうだがそれは違う。

容積率200%の建物が今10,000個あって、同じ利用率を考えた場合、容積率400%なら建物が5,000個で済むわけだ。
つまり、必要な土地の面積が半分で済み、空いた土地を利用して別のものが作れるようになる。
東京だったら、もともと道が狭くて渋滞が多いという問題を解決するために道路を作ったりすればいい。

さらに土地の評価額が一気に増し土地取引も活発化、銀行も融資しやすくなり金が回りだすきっかけにもなり一石二鳥だ。

もちろんこの効果はプラス面だけではない。
東京23区内以外の周辺都市は一旦価値が下がるだろう。

しかし、都市部への集約化で長時間の通勤地獄の解消、公共交通機関の高機能化(地下鉄の24時間運用など)などの効果、通勤時間の短縮により余暇が産まれアフター5の活性化なども期待できる。
更に、一旦価値の下がった周辺都市部には景観の整った閑静な住宅街を形成したり、郊外型のレジャー施設をもっと都心部に近いロケーションに持ってこれたりする。

土地利用の規制には他にも色々有って、用途地域や建ぺい率とか日影規制とか。
そう言うのも都市活性化の一環として大幅に見直す必要があるだろう。
都市部の機能性向上、経済性向上、景観向上をもっともっと促進する仕組みにしなければならないと思う。


はい、偉そうなこと言いましたが上記は大前氏がYoutubeで言ってた話ですのであしからず。

不動産に関する英単語


real estate;不動産
land;土地
house;建物
floor-area ratio;容積率
building coverage;建ぺい率
 building-to-land ratio
city (urban, town) plan (planning);都市計画
public facilities;公共施設
 insutitution, utilities
high-rise (building);高層ビル
 100m以上の超高層ビルは skyscraper
story;~階(建物の高さを表す)
 60-story building, 100-story, six stories

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一建設 2011年度期末決算発表  (2011/03/09)

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今期決算は予想通り、来期は減益予想


一建設(3268) IR内2011年度期末決算
*単位 百万円 カッコ内は利益率、第4四半期単独の内容

:売上高  55,128
:営業利益 5,869(10.65%)
:純利益  4,101(7.44%)
 :売上高/在庫比率 0.82
 :期末在庫 71,573

◯2011年1月期通期決算

:売上高  209,758
:営業利益 23,874(11.38%)
:純利益  13,884(6.62%)
 :EPS 486.13円

今期決算は予想通りの着地に終わりました。
売上高予想は若干下回りましたが、高い純利益率でカバーした形になってます。

◯2012年1月期決算予想(会社予想)

:売上高  230,500
:営業利益 20,500(8.89%)
:純利益  11,600(5.03%)
 :EPS  406円

ただ、2012年度の会社発表内容が減益を予想しています。
パワービルダー業界の競争激化により販売価格の低下が収益を圧迫しているとのこと。
その傾向は前回のファースト住建の決算内容に既に現れています。

更に、在庫が嫌な形で積み上がっている感じです(売上高/在庫比率の低下)。
かつて(2006年以降)のパワービルダー業績低迷気にも在庫がいやに積み上がって最終的に減損処分という流れがありましたからね。

ピークは過ぎた可能性が高そうです。
ただ、PERは割高ではないので大幅に株価が低下する可能性も低いと思います。

因みに野村証券が以下のようなコメントを出しています。

パワービルダー株が下げ止まりの気配を示している。きのう9日は業界最大手、一建設 <3268.OS> の12年1月期2ケタ減益見通しが嫌気され、同社株の急落とともに売りが波及。東証1部値下がり率上位には、タクトホーム <8915.T> 、東栄住宅 <8875.T> 、アーネストワン <8895.T> 、飯田産業 <8880.T> が名を連ね、総崩れ状態だったが、早くも押し目買いの動きが表面化しつつある。
 野村証券は9日付のリポートで、一建設の減益計画に対し、土地の仕入れ価格の上昇を前提に作成されているためのようだが、現在仕入れている物件ではそのようなことはおきていないようだと指摘。パワービルダー各社は期初計画で慎重なコスト前提を用いる傾向があり、期中で何度も上方修正を行ってきた実績もあるため、特に懸念する必要はないと見ている。なかで、アーネスト、タクトホームへの強気スタンスに変更はないとしている。


これはファースト住建の2011年第1四半期の内容を無視した内容ですよね。
無責任なコメントだといえます。

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ファースト住建 2011年度第1四半期決算  (2011/03/09)

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利益率が低下している


ファースト住建(8917)IR内 2011年10月期第1四半期決算

◯2011年10月期第1四半期
 *単位 百万円 カッコ内は利益率
:売上高  7,785
:営業利益 629(8.08%)
:純利益  353(4.53%)
:純益進捗 14.12%
 :売上高/在庫比率 0.88(前期0.92)
 :期末在庫 10,465

予想よりあまり良い状態ではないようです。
営業利益率が前期の10%台に比べて2%程低下していますし、売上高/在庫比率も若干低下しています。
期末在庫は前期以上に積み上げていますので販売が第2四半期にずれ込んだ可能性もあります。

ただ、利益率の低下は見逃せません。
決算書内の記述によると、競争激化の為販売価格の低下が起きているとのこと。

パワービルダー業界の美味しい季節も終焉に向かいつつ有るのかもしれません。

前期成績と今期予想を再チェック


◯2010年10月期決算
:売上高  36,826
:営業利益 4,010(10.89%)
:純利益  2,301(6.25%)
 :EPS  136.16円

◯2011年10月期決算予想
:売上高  41,200
:営業利益 4,420(10.73%)
:純利益  2,500(6.07%)
 :EPS  147.94円

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アーネストワン 2011年第3四半期決算発表  (2011/02/15)

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営業利益率が高い


:アーネストワン(8895)IR内 2011年第3四半期決算短信
*単位 百万円 カッコ内は利益率、第3四半期単独の内容

:売上高  43,065
:営業利益 6,366(14.78%)
:純利益  3,742(8.69%)
 :売上高/在庫比率 0.99(前期1.08)
 :期末在庫 50,596

売上高/在庫比率は若干予想よりも低かったですが、その分営業利益率が高くなかなかの内容だと思います。
パワービルダーは第4四半期に多めの売上高を計上する傾向ですから、期末在庫からして最終決算の内容は上方修正されると思います。

◯2011年3月期通期予想
:売上高  162,006
:営業利益 21,943(13.54%)
:純利益  12,968(8.01%)
 :EPS 197.43円

上記予想値は第4四半期が、売上高 53,125(売上高/在庫比率 1.05)、営業利益率 12.50%、純利益率 7.39%としての数値。

2/15現在の株価¥1,053で、PER 5.33 です。

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タクトホームが2011年第2四半期決算発表  (2011/01/12)

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想定内だが、依然利益率が高い


タクトホーム(8915)IR内 2011年第2四半期決算短信

〇2011年度第2四半期単期決算
 *単位 百万円 カッコ内は利益率
:売上高  15,171
:営業利益 2,294(15.12%)
:純利益  1,279(8.43%)
 :売上高/在庫比率 0.70(前期 0.73)
 :期末在庫  22,810

全体的に想定内の数字ですが、利益率が高いですね。
会社予想の通期営業利益率は11.93%ですが、このまま行けばかなり上振れるでしょう。

〇2011年度通期予想
 *単位 百万円 カッコ内は利益率
:売上高  64,124
:営業利益 8,656(13.50%)
:純利益  4,847(7.56%)
 :EPS 21,040円
 :配当 4,000円(配当性向20%として)

第3四半期は抑えめの売上高(売上高/在庫比率0.65)で第4四半期に大きな売上高(同0.90)を計上してくるのがパワービルダーの傾向ですから、上記の数字は達成してくるのではないでしょうか。

営業利益率を13.50%と想定していますが、既にそれを超えていますので多少売上高が予想より低くなっても帳尻が合うのではないでしょうか。

1/12現在の株価が¥100,300 EPS ¥21,000 でPER 4.77

景気が悪い悪いと叫ばれる中、パワービルダー業界は活況を呈しているようです。

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飯田産業 2011年第2四半期決算  (2010/12/15)

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想定内の内容、通期では多少の上ぶれか?


飯田産業(8880)IR内2011年度第2四半期決算

〇2011年度第2四半期単期決算(カッコ内は利益率)
:売上高  33,788
:営業利益 4,280(12.67%)
:純利益  2,467(7.30%)
 :売上高/在庫比率 0.82
 :期末在庫 38,045

だいたい想定内の内容に落ち着いたようです。
利益率は想定よりも高かったですね。
売上高/在庫比率もなかなか優秀です。
在庫に関してはあまり積み増してこなかったですね。

前期は、在庫に関しては各四半期平均で約43,000をキープ、売上高在庫比率は 0.55→0.64→0.58→0.87 という推移でした。
今期は在庫に関しては前期よりも多少抑え気味ですが、売上高在庫比率が0.70→0.82と高水準で推移していますので、第3四半期以降の予測として0.70→0.95あたりはキープしてくると見られます。

〇2011年度通期予想
(第3第4四半期の利益率が営業で11.50%、純利益で6.51%、第3四半期末の在庫を41,000と想定)
:売上高  125,760
:営業利益 14,857(11.81%)
:純利益  8,453(6.72%)
 :EPS ¥142.11

これくらいを最低水準として見ておけば良いかなと考えています。
通期予想EPS¥142.11として、現在の株価が¥855、PER6.36です。

やはりパワービルダーは全体的に好調をキープしているようです。

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一建設 2011年度第3四半期決算   (2010/12/11)

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想定内の内容、期末に向けて在庫積み増し


一建設(3268) IR内2011年度第3四半期決算
〇2011年度第3四半期単期決算(カッコ内は利益率)
:売上高  50,762
:営業利益 5,980(11.78%)
:純利益  3,253(6.41%)
 :売上高/在庫比率 0.88
 :期末在庫 67,154

全体的になかなか良いと思います。
営業利益率が想定より少し高いですね。
在庫をかなり積み増してきたので、第4四半期も期待できそうです。
第4四半期はパワービルダー業界の慣わしとして売上高が一番高くなる傾向にあります。
売上高/在庫比率の推移が今期、1.09 → 0.89 → 0.88 と来ていますので、恐らく第4四半期は 1.0 前後で落ち着くと思います。

〇2011年度通期予想
(第4四半期の業績を売上高/在庫比率 1.0、営業利益率11.2%、純利益率6.09%と想定)
:売上高  221,784
:営業利益 25,526(11.51%)
:純利益  13,874(6.26%)
 :EPS ¥485.80

通期予想EPS¥485.80として、
現在の株価が¥2,720、PER 5.60 となります。

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東栄住宅 2011年度第3四半期決算  (2010/12/06)

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売上高の増額はサプライズだが、ほぼ想定内


東栄住宅(8875) IR内2011年度第3四半期決算

◯2011年度第3四半期単独決算(カッコ内は利益率)
:売上高  22,245
:営業利益 2,366(10.64%)
:純利益  1,805
 :売上高/在庫比率 0.59
 :期末在庫 41,677(前四半期 37,557)

全体的に予想通りの内容となりました。
営業利益率が少し高くなったことが好印象です。

今回会社側が業績の上方修正を発表しましたが、売上高の増額はサプライズです。
この第3四半期で在庫を41,677と積み上げてきましたので、例年通りの売上高/在庫比率0.70以上を達成できれば目標達成も難しくありません。

〇2011年通期予想
(第4四半期の売上高/在庫比率 0.70~0.80、営業利益率10.00%、純利益率5.60%と想定)
:売上高  91,009 ~ 95,177
:営業利益 9,126 ~ 9,543
:純利益  5,110 ~ 5,344
 :EPS 189.83 ~ 198.50

今期の純利益は前々期の赤字の関係で法人税が減額され正確な数字ではありません。
なので、上記予想値が妥当な数字になります。

通期予想EPS 189~198 として、現在の株価が1,313円、PERは、6.61~6.91 です。

パワービルダーの株価も段々と適正値に近づきつつありますが、まだまだ安いです。

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アーネストワン 2011年3月期中間決算発表  (2010/10/29)

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当初予想より良い内容です


アーネストワン(8895)IR内 2011年3月期中間決算短信
 *単位 百万円 カッコ内は利益率、第2四半期単独の内容
:売上高  36,497
:営業利益 5,016(13.74%)
:純利益  2,966(8.13%)
 :売上高/在庫比率 1.08(前期1.01)
 :期末在庫 43,507

なかなか良い決算内容だと思います。
売上高/在庫比率も例年並みに近い比率で、何よりも利益率が優秀です。
在庫も強気に積みましていますから、売上高/在庫比率が1.05前後を維持できれば、EPS 185円 前後は達成できるのでは?といった情勢です。

10/29終値¥851で、PER 4.6、本来の相場なら割安なレベルだと思います。
配当利回りも約3.5%、配当性向は20%以上を目標としているので、EPS 185円の場合、通期で35~37円程度に増配してくるかもしれません。

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タクトホームが2011年第1四半期決算発表  (2010/10/16)

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売上高はいまいちだが、利益率が高い


タクトホーム(8915)IR内 2011年第1四半期決算短信
 *単位 百万円 カッコ内は利益率
:売上高  13,427
:営業利益 1,963(14.62%)
:純利益  1,094(8.15%)
 :売上高/在庫比率 0.73(前期 0.97)
 :期末在庫  21,694

という訳で、売上高在庫比率が割と低かったため売上高は伸びませんでしたが、利益率は結構優秀だと思います。
在庫が積み上がりましたので、次期の売上高/在庫比率がポイントとなりそうです。
会社発表の予想売上高の達成は微妙な感じですが、利益に関しては上回りそうです。
この調子で行けば、EPS 16,000 は行きそうです。

10/15時点の株価 ¥64,500、予想EPS 16,000 で PER 4.03
配当利回りも予想で4.65%と、高配当です。

パワービルダー全体が未だ絶好調な状態を維持しているようです。

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東栄住宅 2011年度第2四半期決算  (2010/09/08)

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:東栄住宅(8875) IR内2011年度第2四半期決算

◯2011年度第2四半期単独決算(カッコ内は利益率)
:売上高  23,720
:営業利益 2,307(9.73%)
:純利益  2,034
 :売上高/在庫比率 0.70
 :期末在庫 37,557(前四半期 34,090)

という訳で、予想より少し良い内容かと。
売上高/在庫比率が 0.70 とこれが良いです。
前四半期で在庫を積み上げたことも相まって売上高が伸びてます。
営業利益率も悪く無いです。
純利益は過去の赤字の影響で度外視。

今四半期も在庫を 37,557 と積み上げてきました。
第3四半期は、売上高/在庫比率が下がる傾向にあるので、0.58 付近と予想。
第3四半期末の在庫が今四半期と同レベルで、
第4四半期の売上高/在庫比率 0.70 を想定し、
営業利益率9.5%とした場合の通期予想は以下のように予想されます。

◯2011年1月期通期予想
:売上高  87,663 
:営業利益 8,328(9.50%)
:純利益 4,996(営業利益の60%)
 :EPS 185.6円

多少の上ブレも期待できると思います。
EPS 190円 くらいはあり得るかも。

通期予想EPS 185~190 として、
現在の株価が 823円、PERは、4.33~4.44 です。

パワービルダー全体が、PER4~6 という状況です。

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ファースト住建 2010年10月期第3四半期決算  (2010/09/06)

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ファースト住建(8917)IR内 2010年10月期第3四半期決算

◯2010年10月期第3四半期単独決算(カッコ内は利益率)
:売上高  9,280
:営業利益 1,036(11.16%)
:純利益  596(6.42%)
 :売上高/在庫比率 1.08
 :期末在庫 8,716

想定内の結果ですね。
売上高/在庫比率、利益率ともに上々です。
期末在庫が 8,716 ですので、
第4四半期の売上高は、売上高/在庫比率 1.10~1.15 と想定すると、
9,587~10,023 となり、営業利益率が 11% だとすれば、
通期のEPSは 137円前後 が予想されます。

パワービルダー業界の業績は未だ好調を保っているようです。

上記のEPS137円を採用した場合、
現在の株価 612円 で、PER 4.46 となります。

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アーネストワン 2011年3月期第1四半期決算  (2010/07/30)

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アーネストワン(8895) IR内 2011年3月期第1四半期決算

◯2011年3月期第1四半期決算
:売上高  29,319
:営業利益 3,921(13.37%)
:純利益  2,317(7.9%)
:売上高/在庫比率 1.01
:期末在庫 33,790

という訳で、そこそこ無難な結果に落ち着いたようです。

売上高/在庫比率が前期の数字に比べて若干弱いですが、想定内でしょう。
期末在庫が 33,790 ですので、次の四半期の売上高は、
比率 1.0~1.2 として、33,790~40,548 位と予想。
在庫の推移によりますが、会社予想の 155,000 の通期売上高の達成は微妙。

ただ、営業利益率は相変わらず高いです。
このままの率を維持できれば、会社発表の通期純利益、10,000 は十分達成可能かと。
上ブレる可能性は第2四半期を見てみないと分かりません。

という訳で、通期のEPS予想は、150円前後と以前と変わらずです。

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タクトホーム 10年5月期決算発表  (2010/07/16)

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タクトホーム(8915)IR内 10年5月期決算短信

◯2010年5月期第4四半期決算内容
売上高  16,670
営業利益 2,659(15.95%)
純利益  1,582(9.49%)
売上高/在庫比率 0.97

◯2010年5月期通期決算内容
売上高  46,784
営業利益 5,380(11.50%)
純利益  3,135(6.70%)
EPS  13,040円
期末在庫 18,374

という結果です。
なかなか良い結果だと思います。

まず、売上高/在庫比率が上昇しています。
今期は、0.86→0.82→0.64→0.97 という推移でした。
第4四半期で率が最高値に達しています。これは他社にも言える傾向です。
これは、第3四半期の売上を期末期に繰り延べているとも見れますが。

特に営業利益率が高いことが特筆すべき点です。
今期の推移は、7.31→10.34→10.60→15.95 です。
この第4四半期の数字は、同業他社と比べてもかなり優秀です。
一番優秀なアーネストワンを上回っています。(13.89%)

という訳で、パワービルダーの業績は未だ好調だと言えます。

◯2011年5月期会社見通し
売上高  60,000
営業利益 6,080(10.13%)
純利益  3,420(5.70%)
EPS  14,226円

来期見通しはこうなっています。
期末の在庫(18,374)からして、第1四半期の売上高は比率0.85を採用した場合、
15,617 となりそうです。
今期のスタート時の在庫が15,965 で、通期売上高が46,784ですので、
その倍率は約2.93。
これを強引に根拠にして来期売上高を試算すると、
18,374 × 2.9~3.0 = 53,843~55,122
という結果に。60,000という数字は結構強気です。
ただ、今期の第2・3四半期の在庫水準が低かった(10,093、12,901)ので、
狙えないことも無いと思います。
利益率の見通しは妥当なところでしょう。

ここもPER5~6、株価で71,130~85,356が現在のレンジ。
PER10の142,260円が最大目標となりそうです。

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東栄住宅が上方修正を発表したが・・  (2010/07/15)

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東栄住宅(8875)IR内 業績予想及び配当予想の修正に関するお知らせ

◯2011年1月期予想決算(カッコ内は前回発表の数値)
売上高  85,440(83,460)
営業利益 6,880(5,880)
純利益  5,710(4,040)

という内容を7/9に発表。
この内容は特にサプライズではないと思います。

当社の過去の業績、他社の業績等から、
営業利益率は9~11%が妥当な水準。
売上高が85,440を予想するのであれば、営業利益は7,689~9,398が適正。
これを下回る営業利益6,880を発表している時点でイマイチな訳です。

更に、純利益の面では前前期の赤字がまだ残っているので、
そのぶん法人税が控除される事を忘れてはなりません。
ですので、5,880と言う数字は、4,128と読み替えないといけない。

ですから、今回の発表内容に従えば、
EPS 160 程度であると言うことです。

ですので今回の発表内容は、前回の記事の予想値を上方修正する様なものではないと思われます。

ただ、同業他社のファースト住建の第2四半期決算の内容がなかなか良く、
パワービルダー全体の状況はまだまだ好調だと思われます。
なので、東栄住宅も予測値を下回る可能性は低いと見ます。

EPS 166

が個人的な予想値ですので、
PER5~6、株価830~996円が基本トレンドで、
そこからPER10、1660円にブレークするのかしないのか?が今後の見所ですね。

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日本の住宅業界の今後は闇?  (2010/06/30)

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度々パワービルダー(格安戸建分譲住宅販売業者)の記事を書いていますが、
日本の住宅関係の未来はやはり暗いと言わざるを得ないでしょうね。

5月の住宅着工、前年比4.6%減 持ち家は増加基調

と言うわけで依然、住宅全体としては過去最低の記録をたたき出しています。

今後世界経済が立て直されたとしても、この傾向はそうそう変わらないでしょう。

絶好調のパワービルダーが対象とする顧客は一次取得者層といわれる人々。
簡単にいえば、20代後半から40代前半の初めて住宅を取得する人々。
この世代の人口は、60歳前後の世代人口に匹敵するんですが、
それ以下の世代は、急激に減少しているわけですよ。

◯日本の人口ピラミッド・2010年
日本の人口ピラミッド

この図を見れば明らかですが、
次の一次取得者候補群(15~25歳)は現在の規模の約半分ですよ。

今、パワービルダーは政府の住宅関連減税等の恩恵を受けて絶好調ですが、
必然的に10年後の業績が推し量れますよね。

こう考えると、現在の株価は妥当な可能性も大いに有ります。
現在PER5倍台と割安に見えますが、10年後を考えるとそうでもないと。

ただ、株価が10年後までを見据えるのか?という疑問もありますから、
現在の低いPER水準が2003~2004年当時のPER10倍台に接近する可能性も排除できず、
現段階では保有の方針です。

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飯田産業 2010年度4月決算発表  (2010/06/15)

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飯田産業:8880 IR
 :飯田産業 IR内 2010年4月期本決算短信

◯2010年4月期第4四半期決算内容(単位百万円)
:売上高  38,121
:営業利益 3,659(9.60%)
:純利益  1,867(4.90%)
 :売上/在庫比率  0.87(1期:0.55→2期:0.64→3期:0.58)
  *売上高を前四半期末の在庫(販売用不動産+仕掛け不動産)で割った比率

◯2010年4月期通期決算
:売上高  114,162
:営業利益 10,872(9.52%)
:純利益  5,949(5.21%)
 :EPS 200円
:期末在庫 37,676


ちゅうわけで、なかなか良い内容です。

:売上高が個人予想よりも伸びた。
 売上高/在庫比率が予想(0.58~0.65)よりも高かった。
:利益率は予想より低かった。
 営業利益率予想10~11%→実際9.6%

とりあえず、EPS 200円 は良い内容です。
 *会社発表のEPS197.31は自己株消却前の株式数で計算している

◯2011年4月決算会社予想
:売上高  134,600(+17.9%)
:営業利益 11,350(8.43%)
:純利益  6,163(4.57%)
 :EPS 103.62円(1:2の株式分割を実施)

というわけで、

:売上高で大幅増の計画
 +17.9%。アーネストワンより若干強気(+14.9%)
:利益率は若干弱気
 営業利益率 8.43%。アーネストワンは、10.99%
 従来より、アーネストワンよりも低い傾向にある。

パワービルダー全体がちょっと強き予想を出す傾向が見られます。
 
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東栄住宅 2011年度第一四半期決算  (2010/06/09)

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2011年1月期第一四半期 東栄住宅IR内

◯2011年度第一四半期決算(単位百万円)
:売上高  15,871
:営業利益 1,536(9.68%)
:純利益  1,410
 :EPS  52.37円
 :売上高/在庫比率 0.57(前四半期 0.73)
:期末在庫 34,090


と言うわけで、まあ無難といえば無難な内容。
営業利益率は想定内。
純利益は前々期の赤字が残っているため参考にならない。
売上高/在庫比率もまあ無難か?
 :参考値 前期第一四半期から 0.49→0.65→0.52→0.73→0.57

今期末の販売用不動産在庫が、34,090 なので、
売上高/在庫比率 0.60 を適用すると、
第二四半期の売上高は、20,454 となる。

◯通期予想
:売上高  77,233~80,301
:営業利益 6,950~7,468
:純利益  4,170~4,480(法人税を考慮した数字)
 :EPS  154~166円

これくらいに収まるんではないでしょうか。

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