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荒谷のローリスク株式長期投資

日本・世界の優良企業・株式で長期資産運用(長期投資)を行う私が、素人なりにも株・為替・商品先物・各種経済ネタ・政治ネタについて日々コメントするブログ。因みにバイク好きなもんで、バイクネタも多数アップ、主題に関連する英単語の勉強もしていきたいと思います!

ローリスク長期投資とは?まとめ記事(随時更新)
:twitter で一日一回みなさんで呟いてください。「 政府は日銀に国債100兆円くらい引き受けさせてとにかく円高を止めろ!増税?日本を終わらせる気か! 」よろしくお願いいたします。詳細については 地震後の日本の政策を考える を御覧ください。

投資不動産について  (2010/03/08)

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私の知り合いに投資不動産の仲介を行っている人がいます。
彼の話では、関東圏では買い手も多く、
融資も組みやすくなっていると言うことで、
業績は絶好調と言うこと。

不動産投資のひとつの目安として、「 単純利回り 」と言うものが有ります。
:「 単純利回り 」 とは、
 年間家賃収入 / 物件価格 のパーセンテージで、例えば、
 年間家賃収入200万円で、物件価格2000万円では、10%と言うことになります。

この単純利回りが、近頃の不況で上昇しているわけですね。
ま、物件価格の下落が原因です。

首都圏に関しては、特に住居用家賃相場が大幅に下落することなく、
物件価格が下落したことにより、単純利回りが上昇、投資物件の魅力が増した。
買い手はわんさかいるとのこと。
海外からの買い手も最近は多いらしいですね。

ま、やはり、有るところには有る、お金。
2007年頃にいったん天井をつけた不動産市場。
そこからみれば、単純利回りを平均でも3~5%は押し上げている。

さらに不況によって、住宅購入の意志が低下、
賃貸需要は底堅いですよね。

ということで、今現在、不動産を取り巻く環境は、
リーマンショック後の状況を完全に脱しているようです。
ま、首都圏に限るようですが。

話は変わりますが、
日経ヴェリタスの記事に、中国・海南島の不動産バブルの記事が有りまして、
2007年頃に購入した別荘が、今年100倍の価格になったと。
5万元が500万元になったらしいですよ。

いや~、私、海南島に2004年頃に行ったこと有りまして、
その時も、

「 この島は、中国本土の人のリゾート地。バンバンホテルが建ってます 」

という話を現地の人に聴かされたのを思い出します。
2004年頃は、ほんと閑散とした所でしたよ。南部の三亜って所です。
ま、あの時の不動産価格からしたら1000倍くらいかも?

ほんと世の中、すさまじいですね!

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アパート経営 Part1  (2009/02/05)

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はい、不動産の賃貸経営が昨今ブームになりましたよね。暫く、収益不動産の記事を書こうと思います。

アパート・マンション経営、収益不動産、不動産投資、色々な呼び方がありますが、一番庶民に馴染みがありそうな 「 アパート経営 」 と呼ぶ事にしますね。

■ アパート経営最重要項目


:物件価格
 これで全てが決まるわけです。そして物件価格の妥当性を計る物差しが表面利回りというもの。これは、1年間の総家賃を物件価格で割って%表示した物です。これは高ければ高いほど良い。注意点は、その家賃設定が妥当な物かどうか。業者の提示している物は概ね高め、ですから実際の家賃相場を調べて、表面利回りを算出する必要があります。私としては、30%以上の物件しか魅力を感じません。

そんな高利回りな物が売りに出されているのか?と疑問に思われるでしょうが、探せば有ります。色んなパターンがありますが、

1:物件が古すぎて普通のローンが通らない。(買い手が非常に付きにくい)

このパターンが一番多いですね。ですが、こういった物件ほど価値が有ります。私は色んな物件を見てきましたが、古い物件だからと言って空室が目立つとは限りません。逆に、そこそこ新しくても空室が目立つ事も有ります。

やはり、借りる方も一番重要視するのは家賃、同じ立地でそれなりで安い物件と、綺麗だが高い物件では、前者が有利な場合が結構あります。特にこんなご時勢の場合は。

:情報収集
 後は、そういう物件を探し当てるだけです。しかし、そういう物件はネットなんかには載ってません。これは、足で探すしかありません。昔からあるような古い不動産屋を回る、物件に売り物件と書いてある看板が立っているところに電話しまくる。よさそうな物件のオーナーを調べて、直接交渉をする。要は、楽してよい物件は見つからないという事。

私の知り合いも、知り合いの不動産屋さんから直接情報を取得、誰にも知られないうちに物件を手に入れました。私もその物件を見ましたが、まあ、ぼろいです。でも今、満室なんですね。

:資金調達
 これが最大の山場。まず、現金に勝る物はありません。特に耐用年数を過ぎたような物件を取得するのに銀行借り入れは当てに出来ません。仮に、銀行融資が期待できたとしても、物件価格の50%は確保する必要があるでしょう。さらに、諸経費分も用意する必要があります。一人の力ではどうしようもない場合、パートナーシップを組む事も視野に入れるべきでしょう。

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賃貸マンション経営ってどうなの?  (2009/02/04)

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はい、不動産ファンド系企業の倒産が相次ぐ昨今ですが、実はこの不況が賃貸経営者にとって追い風になっている場合があります。

今回は収益不動産の話です。

私の知り合いが、2007年夏ごろ、築40年近い鉄筋マンションを購入しました。立地は、関東なんですが物凄く田舎です。入居状況は30室中7~8室、空室はリフォーム要、そんな状態の物件です。

これをほぼフルローンで購入。現入居者の家賃は昔の相場で高め、その為ローンの支払が現入居者の家賃で賄われるという状況。

で、その知り合いは、空き部屋を現在の家賃相場より安くして募集を掛ければ直ぐに入居者が集まって儲かる!と思った訳なんですが、どっこい、そうはなりませんでした。

70平米3DKの部屋を4万で募集を掛けても誰も部屋を見に来ません。

しかし!この不況が始まってから、一気に全室が埋まったんですね。募集方法は以前のままで。

おもしろいですね。ここまではっきりと景気に左右されるとは。景気が悪くなると安い物件に引っ越す人が増える、もう、安けりゃそれ以外は文句言いません!みたいな人がやってくる訳ですよ。

金持ち父さんで有名な、ロバート・キヨサキ氏も言ってましたが、「 不況は、賃貸経営にとって追い風 」、これ本当みたいです。

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■ プロフィール

ハリケーン荒谷

Author:ハリケーン荒谷
■ twitter : hayashidtec
■ 株式投資暦は7年ほど。
■ 日本市場に本格参戦は2003年。
■ 中国株にも2005年参入。
■ 2000年ごろにアメリカ市場で、燃料電池関係にも手を出しましたね~、懐かしい!
■ 海外旅行が好きで、毎年1回はアジアの国々を訪れています。中国・タイ・ベトナムなどに行きました。現地に行って感じたのは、「 まだまだ、発展途上である!」って事です!

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