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荒谷のローリスク株式長期投資

日本・世界の優良企業・株式で長期資産運用(長期投資)を行う私が、素人なりにも株・為替・商品先物・各種経済ネタ・政治ネタについて日々コメントするブログ。因みにバイク好きなもんで、バイクネタも多数アップ、主題に関連する英単語の勉強もしていきたいと思います!

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ライフプラン:住宅購入編 大前研一氏バージョン  (2011/04/07)

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大前研一氏のライフプランに従って考えてみた住宅購入シュミレーション


前回のブログでご紹介しました大前研一氏のライフプランに従って住宅購入を考えた場合、

:日本での住宅購入(所有)はリスクが高い
 値下がりリスク、移動・職業の選択の自由が奪われるリスク
:所有と投資(子供の教育費含む)の合計は可処分所得の50%までが最大
 投資=>所有(住宅、車等) 所有より投資を重視

という前提条件で判断することになります。

住宅を収益物件として捉えるとプランを立てやすくなります
つまり、引っ越した時にその物件を賃貸に出した場合の家賃収入と借入金返済のバランスを見るわけです。
投資として考えた場合、木造住宅の中古物件(築10~20年)となれば投資回収期間は10~15年程度と考えるのが妥当だと思われます。
例えば、年間家賃が100万円の物件の場合、物件価格1000万円だと10年で投資額の回収が可能ということですね。
この場合、この物件は表面利回り10%の物件と表現できます。
ただ、基本的に自宅として購入するわけですから、利回り8%以上あれば最低OKだと思います。

それではシュミレーションしてみましょう。

住宅購入の具体的プラン


:物件予想収益 100万円/年
:実質利回り8%(表面利回りに諸経費を考慮した利回り)
:物件総価格 1,250万円(100/0.08)
 :物件単体価格 1,157万円(上記価格から概算諸経費8%を控除した金額)
:融資条件
 :元利均等払い固定金利2.5%-20年
 :頭金 300万円
 :融資額 950万円(1,250-300)
 :毎月の返済額 50,340円
:物件維持費(概算)
 :地震保険 年間1.5万円=1,250円/月
 :固定資産税 10万円/年=8,300円/月
 :修理維持積立 2.5万/月(10年毎に300万円として)
 :住宅減税 毎年融資残高の10%で、約9万円/年×10年=90万円/20年/12ヶ月=-3,750円
 :合計 1,250+8,300+25,000-3,750=30,800円/月
:返済額+維持費
 :81,140円(50,340+30,800)
 :年間 973,680円(年間家賃100万円なので収支プラス)
:必要な可処分所得
 :住宅+投資/可処分所得比率50%(住宅/住宅+投資比率50%)
 :324,560円(81,140/50%/50%)

上記の計算には入れていないファクターとして、

:プラスファクター
 :敷金や礼金の発生
 :家賃の値上げ(物価連動させるとして)
 :繰上返済(貯蓄を返済に回す)
 :減価償却費
:マイナスファクター
 :住宅購入時のリフォーム代
 :空室リスク
 :家賃の値下がり
 :仲介手数料(家賃の1ヶ月分)
 :物件管理費(不動産屋に任せた場合:相場は家賃の5~10%)
 :所得税(家賃収入は所得ですからね。あと、住宅ローンの元本返済は経費になりません)

見逃している項目も有るかもしれませんが大体こんな感じになると思います。

という訳で、年間家賃相場100万円の物件を購入するには可処分所得が最低324,560円必要だということですね。
でもこれだとぎりぎりの50%リミットなんで、もう少し余裕のあるプランを立てるか、可処分所得が増えてからのほうが良いでしょう。

住宅に関する英単語


house;住宅(建物)
 home は家(土地も含む), housing
premises;敷地(建物を含めた)
 site, property (所有している・不動産<資産>)
new house;新築
 newly-built house
existing home;中古住宅
 old house, resale housing
home mortgage;住宅ローン
 home loan
rent;家賃
commission;仲介手数料
 agent's (broker's) commission (charge)
purchase and sale agreement;売買契約書
equal payment method;元利均等払い方式

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都市計画・容積率ひとつで経済活性化  (2011/04/07)

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日本の土地は全然有効利用されていない


容積率というのは建築基準法で定められた規則の1つ。
建物の延べ床面積の合計を土地の面積に対して何%までしか認めませんよ、という規制のことだ。

具体的に説明すると、

:土地の面積200平米
 A:容積率200%の場合
  延べ床面積400平米の建物が建てられる
 B:容積率400%の場合
  延べ床面積800平米の建物が建てられる


というわけで単純に1フロア100平米だとすると、
 
:A の土地には4階建てのビル
:B の土地には8階建てのビル

が建てられ、

:A と B の土地には2倍の価値の差がでる

で、東京の容積率の平均は約200%らしいのだが、フランスのパリは400%らしい。
東京も400%にしたらどうなるか。

「 そんな高いビルばっかり建ててもテナント入らないから意味ないよ。 」

という意見が聞こえてきそうだがそれは違う。

容積率200%の建物が今10,000個あって、同じ利用率を考えた場合、容積率400%なら建物が5,000個で済むわけだ。
つまり、必要な土地の面積が半分で済み、空いた土地を利用して別のものが作れるようになる。
東京だったら、もともと道が狭くて渋滞が多いという問題を解決するために道路を作ったりすればいい。

さらに土地の評価額が一気に増し土地取引も活発化、銀行も融資しやすくなり金が回りだすきっかけにもなり一石二鳥だ。

もちろんこの効果はプラス面だけではない。
東京23区内以外の周辺都市は一旦価値が下がるだろう。

しかし、都市部への集約化で長時間の通勤地獄の解消、公共交通機関の高機能化(地下鉄の24時間運用など)などの効果、通勤時間の短縮により余暇が産まれアフター5の活性化なども期待できる。
更に、一旦価値の下がった周辺都市部には景観の整った閑静な住宅街を形成したり、郊外型のレジャー施設をもっと都心部に近いロケーションに持ってこれたりする。

土地利用の規制には他にも色々有って、用途地域や建ぺい率とか日影規制とか。
そう言うのも都市活性化の一環として大幅に見直す必要があるだろう。
都市部の機能性向上、経済性向上、景観向上をもっともっと促進する仕組みにしなければならないと思う。


はい、偉そうなこと言いましたが上記は大前氏がYoutubeで言ってた話ですのであしからず。

不動産に関する英単語


real estate;不動産
land;土地
house;建物
floor-area ratio;容積率
building coverage;建ぺい率
 building-to-land ratio
city (urban, town) plan (planning);都市計画
public facilities;公共施設
 insutitution, utilities
high-rise (building);高層ビル
 100m以上の超高層ビルは skyscraper
story;~階(建物の高さを表す)
 60-story building, 100-story, six stories

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日本経済の現状は末期的なのだ  (2011/04/06)

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大前研一氏の動画・日本経済メルトダウンの危機!家計と個人消費の現状




結構長い動画ですが色々勉強になります。
メルトダウン寸前の日本経済――自分の将来をどう守るか
要約はこちらのサイトで見れます。

投資に興味が有る方ならここで大前氏が話している内容に興味を持たざるをえないと思います。

:家計の力がすべての世代で弱っている
 家計の最終消費支出変化率(1990年との比較)
  日本:117%
  アメリカ:260%
  フランス:180%
 資産(流動資産+不動産:1990年を100とした2009年との比較)
  日本:55
  アメリカ:242
  フランス:303
 住宅ローンと教育に関する支出が可処分所得の50%を超えた
 業界の収入格差が大きすぎる
  職業の流動性が欧米に比べて低すぎる

:ものを所有することのリスクが高い
 住宅価格(新築)が所得に比べて高すぎる
  住宅価格の下落率が激しい
   上物の評価が低い:耐用年数が短い(木造、日本:27年 アメリカ:63年 イギリス:84年)
   ロケーションを整える仕組みが無い(町の景観・機能設計能力が無い)
 自動車も同様
  新車購入後の価格の下落率が高い(日本:半年で50% 豪州:10年後30~40%に緩やかな下落)

:日本人はライフプランの設計を間違っている
 所有(家を買う・車を買う)→子供の教育→投資(資産運用、自己研鑽)が一般的だがこれは逆。
  自分への投資(キャリアアップに繋がる投資)→配偶者への投資(パートじゃなく資格系職種に就けるよう)→子どもの教育→所有のリスクを踏まえた上で所有するのか使用するのかの計画をたてる

などなど、具体的なデータをもとに解説されています。
改めて日本の現状が根本的に危ないということが分かりますよ。

投資、使用、所有プランを日々考える、見直す、実行することの大切さを改めて認識できますね。

ライフプランに関する英単語


life plan;ライフプラン
budget;家計
disposable income;可処分所得
real estate;不動産
useful life;耐用年数
 service life とも言う
education;教育
 training (実践的能力向上)
investment;投資
income;所得
spending;支出
 expense とも言う

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Author:ハリケーン荒谷
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■ 株式投資暦は7年ほど。
■ 日本市場に本格参戦は2003年。
■ 中国株にも2005年参入。
■ 2000年ごろにアメリカ市場で、燃料電池関係にも手を出しましたね~、懐かしい!
■ 海外旅行が好きで、毎年1回はアジアの国々を訪れています。中国・タイ・ベトナムなどに行きました。現地に行って感じたのは、「 まだまだ、発展途上である!」って事です!

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