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荒谷のローリスク株式長期投資

日本・世界の優良企業・株式で長期資産運用(長期投資)を行う私が、素人なりにも株・為替・商品先物・各種経済ネタ・政治ネタについて日々コメントするブログ。因みにバイク好きなもんで、バイクネタも多数アップ、主題に関連する英単語の勉強もしていきたいと思います!

ローリスク長期投資とは?まとめ記事(随時更新)
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アパート経営 Part1  (2009/02/05)

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はい、不動産の賃貸経営が昨今ブームになりましたよね。暫く、収益不動産の記事を書こうと思います。

アパート・マンション経営、収益不動産、不動産投資、色々な呼び方がありますが、一番庶民に馴染みがありそうな 「 アパート経営 」 と呼ぶ事にしますね。

■ アパート経営最重要項目


:物件価格
 これで全てが決まるわけです。そして物件価格の妥当性を計る物差しが表面利回りというもの。これは、1年間の総家賃を物件価格で割って%表示した物です。これは高ければ高いほど良い。注意点は、その家賃設定が妥当な物かどうか。業者の提示している物は概ね高め、ですから実際の家賃相場を調べて、表面利回りを算出する必要があります。私としては、30%以上の物件しか魅力を感じません。

そんな高利回りな物が売りに出されているのか?と疑問に思われるでしょうが、探せば有ります。色んなパターンがありますが、

1:物件が古すぎて普通のローンが通らない。(買い手が非常に付きにくい)

このパターンが一番多いですね。ですが、こういった物件ほど価値が有ります。私は色んな物件を見てきましたが、古い物件だからと言って空室が目立つとは限りません。逆に、そこそこ新しくても空室が目立つ事も有ります。

やはり、借りる方も一番重要視するのは家賃、同じ立地でそれなりで安い物件と、綺麗だが高い物件では、前者が有利な場合が結構あります。特にこんなご時勢の場合は。

:情報収集
 後は、そういう物件を探し当てるだけです。しかし、そういう物件はネットなんかには載ってません。これは、足で探すしかありません。昔からあるような古い不動産屋を回る、物件に売り物件と書いてある看板が立っているところに電話しまくる。よさそうな物件のオーナーを調べて、直接交渉をする。要は、楽してよい物件は見つからないという事。

私の知り合いも、知り合いの不動産屋さんから直接情報を取得、誰にも知られないうちに物件を手に入れました。私もその物件を見ましたが、まあ、ぼろいです。でも今、満室なんですね。

:資金調達
 これが最大の山場。まず、現金に勝る物はありません。特に耐用年数を過ぎたような物件を取得するのに銀行借り入れは当てに出来ません。仮に、銀行融資が期待できたとしても、物件価格の50%は確保する必要があるでしょう。さらに、諸経費分も用意する必要があります。一人の力ではどうしようもない場合、パートナーシップを組む事も視野に入れるべきでしょう。

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テーマ:株式投資 - ジャンル:株式・投資・マネー -タグ:不動産 不動産投資

コメント

はじめまして、突然に失礼します。みきと申します。サイトを勉強させていただいています。やはり他のサイトは勉強になります。自分が恥ずかしいです。また来させてくださいね、失礼します~

応援^^していきます♪ぽちぽち!

  • 2009/02/05(木) 01:10:16 |
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  • みきです。 #-
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だってTVや新聞で「投資信託で稼いだ」って人と同時に「投資信託で損をした」って人が同じくらいにいますし・・・・でも何かのスキルもない自分には投資しか稼ぐ手段はないのも事実でした。セミナーにお金を払って行ってもよくわかんないし・・・・ある日「成功する安全な...

  • 2009/02/06(金) 16:47:50 |
  • ありあんす

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Author:ハリケーン荒谷
■ twitter : hayashidtec
■ 株式投資暦は7年ほど。
■ 日本市場に本格参戦は2003年。
■ 中国株にも2005年参入。
■ 2000年ごろにアメリカ市場で、燃料電池関係にも手を出しましたね~、懐かしい!
■ 海外旅行が好きで、毎年1回はアジアの国々を訪れています。中国・タイ・ベトナムなどに行きました。現地に行って感じたのは、「 まだまだ、発展途上である!」って事です!

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