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荒谷のローリスク株式長期投資

日本・世界の優良企業・株式で長期資産運用(長期投資)を行う私が、素人なりにも株・為替・商品先物・各種経済ネタ・政治ネタについて日々コメントするブログ。因みにバイク好きなもんで、バイクネタも多数アップ、主題に関連する英単語の勉強もしていきたいと思います!

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    ライフプラン:住宅購入編 大前研一氏バージョン  (2011/04/07)

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    大前研一氏のライフプランに従って考えてみた住宅購入シュミレーション


    前回のブログでご紹介しました大前研一氏のライフプランに従って住宅購入を考えた場合、

    :日本での住宅購入(所有)はリスクが高い
     値下がりリスク、移動・職業の選択の自由が奪われるリスク
    :所有と投資(子供の教育費含む)の合計は可処分所得の50%までが最大
     投資=>所有(住宅、車等) 所有より投資を重視

    という前提条件で判断することになります。

    住宅を収益物件として捉えるとプランを立てやすくなります
    つまり、引っ越した時にその物件を賃貸に出した場合の家賃収入と借入金返済のバランスを見るわけです。
    投資として考えた場合、木造住宅の中古物件(築10~20年)となれば投資回収期間は10~15年程度と考えるのが妥当だと思われます。
    例えば、年間家賃が100万円の物件の場合、物件価格1000万円だと10年で投資額の回収が可能ということですね。
    この場合、この物件は表面利回り10%の物件と表現できます。
    ただ、基本的に自宅として購入するわけですから、利回り8%以上あれば最低OKだと思います。

    それではシュミレーションしてみましょう。

    住宅購入の具体的プラン


    :物件予想収益 100万円/年
    :実質利回り8%(表面利回りに諸経費を考慮した利回り)
    :物件総価格 1,250万円(100/0.08)
     :物件単体価格 1,157万円(上記価格から概算諸経費8%を控除した金額)
    :融資条件
     :元利均等払い固定金利2.5%-20年
     :頭金 300万円
     :融資額 950万円(1,250-300)
     :毎月の返済額 50,340円
    :物件維持費(概算)
     :地震保険 年間1.5万円=1,250円/月
     :固定資産税 10万円/年=8,300円/月
     :修理維持積立 2.5万/月(10年毎に300万円として)
     :住宅減税 毎年融資残高の10%で、約9万円/年×10年=90万円/20年/12ヶ月=-3,750円
     :合計 1,250+8,300+25,000-3,750=30,800円/月
    :返済額+維持費
     :81,140円(50,340+30,800)
     :年間 973,680円(年間家賃100万円なので収支プラス)
    :必要な可処分所得
     :住宅+投資/可処分所得比率50%(住宅/住宅+投資比率50%)
     :324,560円(81,140/50%/50%)

    上記の計算には入れていないファクターとして、

    :プラスファクター
     :敷金や礼金の発生
     :家賃の値上げ(物価連動させるとして)
     :繰上返済(貯蓄を返済に回す)
     :減価償却費
    :マイナスファクター
     :住宅購入時のリフォーム代
     :空室リスク
     :家賃の値下がり
     :仲介手数料(家賃の1ヶ月分)
     :物件管理費(不動産屋に任せた場合:相場は家賃の5~10%)
     :所得税(家賃収入は所得ですからね。あと、住宅ローンの元本返済は経費になりません)

    見逃している項目も有るかもしれませんが大体こんな感じになると思います。

    という訳で、年間家賃相場100万円の物件を購入するには可処分所得が最低324,560円必要だということですね。
    でもこれだとぎりぎりの50%リミットなんで、もう少し余裕のあるプランを立てるか、可処分所得が増えてからのほうが良いでしょう。

    住宅に関する英単語


    house;住宅(建物)
     home は家(土地も含む), housing
    premises;敷地(建物を含めた)
     site, property (所有している・不動産<資産>)
    new house;新築
     newly-built house
    existing home;中古住宅
     old house, resale housing
    home mortgage;住宅ローン
     home loan
    rent;家賃
    commission;仲介手数料
     agent's (broker's) commission (charge)
    purchase and sale agreement;売買契約書
    equal payment method;元利均等払い方式

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    ■ 株式投資暦は7年ほど。
    ■ 日本市場に本格参戦は2003年。
    ■ 中国株にも2005年参入。
    ■ 2000年ごろにアメリカ市場で、燃料電池関係にも手を出しましたね~、懐かしい!
    ■ 海外旅行が好きで、毎年1回はアジアの国々を訪れています。中国・タイ・ベトナムなどに行きました。現地に行って感じたのは、「 まだまだ、発展途上である!」って事です!

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